Một thửa đất được phê duyệt làm Dự án chung cư khi nó có quy
hoạch sử dụng đất là Đất ở và Quy hoạch xây dựng là cao tầng, có dân số, có FAR
( hệ số sử dụng đất) cao, có quy định tầng cao...
Và điều quan trọng là với hồ sơ pháp lý của mình, Chủ đầu tư
truyền thông như thế nào để bán hàng. Và khi có những sai lệch giữa truyền
thông và pháp lý mới xảy ra tranh chấp và kiện tụng. Những sai lệch điển hình cụ
thể như:
- Đất đó không phải là đất thương mại dịch vụ --> Nhưng rao bán chung cư.
- Đất có FAR = thấp--> Nhưng rao bán FAR = cao.
- Đất 50 năm --> Nhưng Rao bán lâu dài
- Dự án tái định cư --> Nhưng rao bán thương mại.
Bài viết này nêu lên
quy trình một bộ pháp lý dự án cơ bản, anh chị sử dụng tham khảo phòng tránh một
số rủi ro cơ bản có thể gặp. Để có thể xem xét chi tiết anh chị có thể gửi
thông tin dự án mình quan tâm về email: doducdaiqb@gmail để được đánh giá chi
tiết.
Thế nào là một bộ pháp lý chuẩn của một dự án chung cư trả góp tphcm 2019:
Vì một bộ hồ sơ pháp
lý rất dài, nên ở khuôn khổ bài viết này Đại chỉ nêu các mục chính, và đi ngược
dòng thời gian để anh chị có thể hình dung tốt hơn. Và để có được giấy tờ pháp
lý này thì bắt buộc phải hoàn thành những hồ sơ trước đó. Nên anh chị chỉ cần đối
chiếu hồ sơ cao nhất mà dự án có được là biết được dự án đang ở tình trạng nào.
- Hợp đồng mua bán: Đây là pháp lí cao nhất của một dự án hình thành trong tương lai. Để có được HĐMB thì chủ đầu tư phải hoàn thành 2 yếu tố:
- Xây dựng xong móng công trình. Đã có biên bản nghiệm thu của cơ quan nhà nước.
- Và có được ít nhất một ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh ( là 1 trong danh sách 42 ngân hàng được ngân hàng nhà nước cấp phép bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai)
- Giấy phép xây dựng: Khi chủ đầu tư trình lên được Sở Xây dựng sở tại thẩm định, phê duyệt hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công hạng mục công trình. Thời hạn hết hạn của giấy phép xây dựng là 2 năm và không được gia hạn quá 2 lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Lưu ý với dự án cao tầng thì phải xin Giấy phép xây dựng theo từng giai đoạn của dự án. Phần ngầm, phần thân được xin phép riêng biệt.
- Bản vẽ quy hoạch 1/500: Là bản vẽ quy hoạch chi tiết do Chủ đầu tư lập trình Sở Xây dựng phê duyệt. Trong đó quy định rõ về thiết kế, phân khu chức năng, mật độ, dân số. Để có được Phê duyệt 1/500 chủ đầu tư cần được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án và chủ sở hữu nguồn đất để làm dự án.
Cách nhận biết rủi ro pháp lý qua tiến độ xây dựng.
Tiến độ thi công cũng
có thể phản ánh trạng thái pháp lý của dự án.
Khi chủ đầu tư đã mở bán cho khách hàng thì tâm lí chung
cũng muốn xây dựng bàn giao. Việc chưa triển khai được có thẻ vướng mắc những
lí do liên quan đến pháp lý của dự án. Việc nắm bắt được các giai đoạn xây dựng
có thể đoán biết được tình trạng pháp lý của dự án:
- Ép cọc thử:Là gia đoạn khảo sát địa chất để xác định phương án thiết kế móng công trình, xác định vị trí cột, móng cọc. Thế nên nếu chưa ép cọc thử nghĩa là chưa xác định được vị trí cột, và đồng nghĩa với chưa có QH 1/500.
- Ép cọc đại trà: Là đã có hồ sơ thiết kế cơ sở, xác định được vị trí cột trong phê duyệt quy hoạch 1/500.
- Xây dựng phần móng: Khi xây dựng phần móng, thì đồng nghĩa với đã có giấy phép xây dựng phần ngầm.
- Nếu xây dựng phần ngầm xong mà bỏ đó, thì nghĩa là chưa có giấy phép phần thân.
- Xây xong mà chưa bàn giao thì có thể xây sai phép, không làm hồ sơ hoàn công được do sai khác với thiết kế được phê duyệt.
Cách nhận biết hiện trạng pháp lý qua tiến độ thanh toán:
Dựa vào tiến độ thanh
toán, thủ tục mua bán của chủ đầu tư chúng ta cũng có thể biết được tình trạng
pháp lý của dự án. Với tâm lí ai cũng muốn thu về số tiền tương ứng với sản phẩm
phù hợp với quy định của pháp luật.
- Nên khi anh chị kí hợp đồng cọc, nhưng sau đó là văn bản thỏa thuận, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn,.. Chủ đầu tư thu dưới 30%. Có nghĩa là dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn (chưa thi công móng và chưa có 1 ngân hàng bảo lãnh)
- Khi thu chưa đến 70% đối với chủ đầu tư Việt Nam, 50% với chủ đầu tư nước ngoài. Việc thi công xây dựng phần thân chưa hoàn thành để tiến hành bàn giao cho khách hàng.
- Khi chỉ thu đến 95% giá trị hợp đồng: Dự án chưa thể ra sổ được cho khách hàng. Nguyên nhân có thể do đợi thời gian quy định của nhà nước, hay chưa làm hoàn công được, hay chủ đầu tư còn chưa hoàn thành một nghĩa vụ khác.
Như vậy với kinh nghiệm
xem xét quy trình lập dự án đầu tư anh chị có thể nhận biết được một số yếu tố
cơ bản rủi ro có thể xảy ra. Để phân tích chuyên sâu về dự án anh chị đang xem
xét vui lòng gửi thông tin về email doducdaiqb@gmail.com để được hỗ trợ.